Rumah kos buat peraturaan pajak usaha

Usaha rumah kos sering kali dianggap sebagai rencana bisnis jangka panjang yang bisa menjadi sumber penghasilan di masa tua. Hal ini karena rumah kos banyak dibutuhkan di berbagai daerah sebagai tempat tinggal sementara bagi pelajar dan pekerja. Dengan jumlah kamar berapapun, usaha ini tetap menarik. Rumah kos atau kos-kosan adalah jenis tempat tinggal yang umumnya disewakan kepada individu atau kelompok untuk jangka waktu tertentu. Biasanya, rumah kos menyediakan kamar atau unit hunian yang dilengkapi dengan fasilitas seperti tempat tidur, lemari, serta fasilitas umum seperti kamar mandi dan dapur bersama. Sebagai wajib pajak, Anda perlu memahami ketentuan pajak yang berlaku pada usaha rumah kos agar perhitungan pajak Anda tepat dan terhindar dari masalah yang tidak diinginkan. "Kepatuhan terhadap peraturan perpajakan yang berlaku dapat memberikan rasa aman dan menghindarkan dari potensi sanksi di kemudian hari," kata Kepala Pusat Data dan Informasi Pendapatan Bapenda Jakarta, Morris Danny. Banyak pertanyaan muncul terkait pajak rumah kos ini, salah satunya adalah apakah rumah kos dengan kurang dari 10 kamar tetap dikenakan pajak? Untuk membantu masyarakat memahaminya, ada beberapa poin penting yang perlu diperhatikan. Berikut penjelasannya.

**Ketentuan Pajak Usaha Kos-kosan** 

Sebelumnya, rumah kos atau kos-kosan diatur dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2010 tentang Pajak Hotel, yang menyebutkan bahwa Hotel adalah fasilitas penyedia jasa penginapan yang termasuk juga motel, losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan, dan sejenisnya, serta rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 (sepuluh). Namun, setelah diberlakukannya Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, istilah Pajak Hotel berubah menjadi PBJT Atas Jasa Perhotelan, artinya nomenklatur "Pajak Hotel" diubah menjadi "PBJT Atas Jasa Perhotelan". Meskipun dalam perda baru ini istilah rumah kos sudah tidak lagi digunakan, namun Perda No 1 Tahun 2024 memperkenalkan istilah baru yaitu tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, yang tidak lagi mengatur batasan jumlah kamar sebagai kriteria objek pajak daerah. Rumah kos atau kos-kosan dapat dianggap sebagai tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel karena menyediakan akomodasi sementara dengan fasilitas yang mirip dengan hotel.

Meskipun skala dan layanan yang ditawarkan rumah kos mungkin berbeda dari hotel, keduanya pada dasarnya memiliki tujuan yang sama, yaitu menyediakan tempat menginap bagi individu atau kelompok yang memerlukan. Keduanya menawarkan fasilitas dasar seperti tempat tidur dan kamar mandi, dengan kemungkinan adanya fasilitas tambahan seperti gym, kolam renang, atau layanan pramutamu. Oleh karena itu, rumah kos dapat dikategorikan sebagai tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, meskipun dengan skala dan layanan yang berbeda. Seperti yang diatur dalam Pasal 53 ayat (1) UU HKPD dan Pasal 47 ayat (1) Perda No 1 Tahun 2024, penyediaan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel termasuk dalam jenis jasa perhotelan yang menjadi objek PBJT Jasa Perhotelan. Berdasarkan Perda baru ini, rumah kos dikenakan pajak daerah tanpa memandang jumlah kamarnya. Penting untuk diingat bahwa objek pajak daerah dan objek pajak pusat berbeda dan tidak tumpang tindih.

Menurut Peraturan Pemerintah RI Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, penghasilan dari rumah kos atau kos-kosan tidak digolongkan sebagai penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, melainkan sebagai penghasilan usaha. Meskipun demikian, wajib pajak tidak akan dikenakan pajak dua kali, karena PBJT (Pajak Barang dan Jasa Tertentu) dibayarkan berdasarkan konsumsi barang dan jasa tertentu. Untuk PBJT Jasa Perhotelan, tarifnya adalah 10 persen yang dibebankan kepada subjek pajak, yaitu konsumen barang dan jasa tertentu, dalam hal ini penyewa kos. Misalnya, jika tarif sewa sebuah kamar adalah Rp100.000 per bulan, maka penyewa harus membayar sebesar Rp110.000 per bulan. Dari jumlah tersebut, Rp100.000 adalah omzet pemilik usaha kos, sedangkan Rp10.000 adalah PBJT Jasa Perhotelan yang harus disetorkan ke pemerintah daerah.

Menurut Peraturan Pemerintah RI Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, penghasilan dari rumah kos atau kos-kosan tidak termasuk sebagai penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, tetapi dikategorikan sebagai penghasilan usaha. Dengan demikian, pengenaan pajak pada usaha rumah kos atau kos-kosan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018, di mana dijelaskan bahwa pajak penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh wajib pajak yang memiliki peredaran bruto tertentu, yaitu tidak lebih dari Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak, dikenakan Pajak Penghasilan yang bersifat final dengan tarif pajak sebesar 0,5 persen.

Selain itu, peraturan yang berkaitan dengan pajak penghasilan juga terdapat dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2021 Tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan. Pada Pasal 4 ayat (2) huruf e dijelaskan bahwa penghasilan tertentu lainnya, termasuk penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dengan peredaran bruto tertentu. Kemudian pada Pasal 7 ayat (2a) dijelaskan bahwa Wajib Pajak orang pribadi yang memiliki peredaran bruto tertentu tidak dikenai Pajak Penghasilan atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak, sehingga penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang penghasilan dari usahanya sebesar Rp500 juta tidak dipungut pajak atau bebas dari pembayaran pajak.

Sebagai contoh, Pak Guido memiliki usaha kos dengan 10 kamar dan penghasilan sebesar Rp600 juta per tahun. Maka perhitungan pajak kos-kosan Pak Guido adalah sebagai berikut:

- Penghasilan Kena Pajak = Rp600 Juta – Rp500 Juta

- Penghasilan Kena Pajak = Rp100 Juta

- PPh Final = Penghasilan Kena Pajak x Tarif PPh Final

- PPh Final = Rp100 Juta x 0,5%

- PPh Final = Rp500.000

Oleh karena itu, sebagai pemilik rumah kos atau pengusaha kos, sangat penting untuk memahami dan memenuhi kewajiban perpajakan. Mari bersama-sama meningkatkan kesadaran akan pentingnya pajak dan berkontribusi dalam pembangunan daerah yang lebih baik!