Cara hitung pajak penjualan rumah

Pajak penjualan rumah adalah kewajiban yang harus dipenuhi oleh pihak yang melakukan transaksi jual beli properti. Dalam hal ini, pemilik rumah yang hendak menjualnya juga harus menanggung beberapa jenis pajak, seperti Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, pajak penjualan tanah dikenakan pada penghasilan yang diterima atau diperoleh individu atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk dalam perjanjian jual beli tanah atau bangunan beserta perubahannya, dan dikenakan PPh yang bersifat final.

PPh atas pengalihan tanah dan bangunan adalah jenis pajak yang dikenakan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Besaran tarif pajak ini bervariasi. Mengacu pada PP No 34 Tahun 2016 Pasal 2 ayat (1), berikut ini beberapa tarif yang berlaku:

- 0% untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada pemerintah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang ditugaskan khusus oleh pemerintah, atau Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) yang diberikan tugas oleh kepala daerah, sebagaimana diatur dalam undang-undang mengenai pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

- 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang bergerak di bidang pengalihan tanah dan/atau bangunan.

- 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, selain untuk rumah sederhana atau rumah susun sederhana.

Contoh perhitungannya sebagai berikut:

Arya menjual rumah dan tanah di Kalibata, Jakarta Selatan, dengan luas tanah 200 m² dan bangunan seluas 250 m² seharga Rp 10 miliar. Perhitungan PPh untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan adalah:

**Tarif PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan x Harga Bruto**

2,5% x Rp 10 miliar = Rp 250 juta.

Biaya yang Harus Dibayar saat Jual Beli Rumah:

Ada beberapa biaya lain yang harus dikeluarkan selain harga rumah, di antaranya:

- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari nilai transaksi, dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), yang besarannya ditentukan oleh pemerintah daerah.

- Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 11% dari harga rumah yang dibeli, yang berlaku untuk properti baru atau *primary property* berdasarkan UU Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP).

- Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM) sebesar 20% dari harga jual, yang dikenakan untuk rumah dengan harga di atas Rp 20 miliar dan Rp 10 miliar, tergantung pada jenis properti.

Pemerintah juga memberikan insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100% hingga Desember 2024. Kuota Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) juga ditambah menjadi 200.000 unit rumah subsidi. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian, Airlangga Hartarto, menjelaskan bahwa kebijakan ini sudah disetujui oleh Presiden Jokowi. Saat ini, aturan terkait sedang disusun oleh Kementerian Keuangan. "Pemerintah telah mengeluarkan kebijakan insentif PPN DTP sebesar 100% untuk sektor perumahan hingga Desember 2024, dan PMK-nya akan disiapkan oleh Ibu Menteri Keuangan," ujar Airlangga dalam sebuah diskusi, Selasa (27/8/2024).

Terkait dengan kuota FLPP, Airlangga menekankan pentingnya kebijakan ini bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) agar mereka dapat memiliki rumah. Tahun 2024, kuota FLPP adalah 166.000 unit, lebih rendah dibanding tahun sebelumnya. Oleh karena itu, diperlukan penambahan kuota untuk memenuhi permintaan di bulan-bulan mendatang. Kebijakan PPN DTP dan FLPP ini mulai berlaku pada 1 September 2024, dan diharapkan bisa mendorong konsumsi masyarakat menengah, terutama di sektor perumahan yang memiliki efek *multiplier* tinggi.

Sebagai informasi, insentif PPN DTP sebesar 100% untuk rumah dengan harga hingga Rp 5 miliar berlaku dari November 2023 hingga Juni 2024, dengan batas insentif hingga Rp 2 miliar. Mulai 1 Juli 2024, insentif PPN DTP turun menjadi 50%, dan kebijakan ini berlaku hingga Desember 2024.