Mengurus Perubahan Peningkatan HGB Menjadi SHM serta Biaya Pajaknya

MengurusPerubahan Peningkatan sertifikat tanah dari HP / HGB ke SHM, bagi beberapa orang berfikir ribet dan berbelit-belit, padahal untuk mengurusnya sangat mudah dan tidak ribet. Yang perlu dipersiapkan tidaklah banyak. Dari pada bayar calo atau notaris, silahkan diurus sendiri, untuk lebih detailnya bisa tanya langsung ke BPN. Uang sisanya bisa untuk kebutuhan lain atau beli gadget baru.

Cara Mengurus HGB Jadi SHM

1. Siapkan sertifikat asli HGB

2. Fotokopi IMB

3. Fotokopi identitas diri

4. Fotokopi surat bukti pajak bumi dan bangunan (PBB) terakhir

5. Surat pernyataan

6. Siapakan  Biaya

Mengurus sertifikat Tanah dari HP (hak pakai) / HGB ke SHM (sertipikat hak milik) dengan prosedurnya resminya (mengurus sendiri) sbb :

1. Membeli dan Mengisi formulir permohonan.
2. Memiliki / membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB).
3. IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal.
4. Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa (apabila dikuasakan).
5. Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian /akta perubahan (jika badan hukum).
6. PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya).
7. Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000 m2.
8. Surat pernyataan dari pemegang Hak Tanggungan apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon.
9. Surat pernyataan dari pemohon.
10. Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.

Tarif resminya sesuai PP 46/2002 :

{2% x (NPT-NPTTKUP)} – {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%}

Keterangan :

• NPT = Nilai Perolehan Tanah.
• NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan.
• NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB.
• NPT = NJOP Tanah.
• NPTTKUP = NJOPTKP.
• Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
• UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
• Jangka waktu 30 tahun : 1% x (NPT-NPTTKUP)
• Kurang dari 30 tahun : (Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)}
• Rumus :  [Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris
• Biaya notaris antara 750rb s/d 2,5juta.

CONTOH PERHITUNGAN :

1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli

Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb:

Pajak Penjual (PPH) : 2,5% x harga (tanah rumah) NJOP ( Per Serptember 2016)

Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta)

2. Biaya notaris

Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.

Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb Per Desember 2016

• Biaya cek sertifikat : Rp. 1.000.000,- s/d Rp. 1.250.000,-
• Biaya SKMHT : Rp. 400.000,-
• APHT berikut pemasangan HT : Rp.2.500.000,-
• PNBT HT : Rp.250.000,-
• AJB : Rp.3.500.000,-
• Balik nama : Rp.3.000.000,-
• Biaya validasi pajak : Rp. 500.000,-

Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

3. Biaya peningkatan HGB ke SHM

Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb:

* Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)

Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000-60.000.00) = Rp. 2.570.000

Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000.