Pahami Pajak untuk Bisnis Kos-Kosan

Indekos, atau sering disebut kos-kosan, adalah salah satu bisnis properti yang menjanjikan dan diminati banyak orang. Biasanya, kos-kosan dapat ditemukan di daerah perkantoran, sekolah atau kampus, dan daerah industri. Namun, apakah penghasilan dari bisnis kos-kosan tersebut dikenakan pajak? Jika ya, bagaimana cara perpajakannya?

Awalnya, pengenaan pajak pada bisnis kos-kosan diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD).

Undang-Undang tersebut mengklasifikasikan kos-kosan sebagai bagian dari pengertian hotel. Oleh karena itu, jika pemilik kos-kosan memiliki lebih dari sepuluh kamar, maka mekanisme perpajakannya sama dengan hotel dan dikenakan pajak daerah dengan tarif tertinggi 10%, yang dapat disesuaikan dengan kebijakan daerah setempat.

Namun, jika pemilik kos-kosan memiliki kurang dari sepuluh kamar, peraturan pajaknya diatur dalam PPh Final Pasal 4 Ayat 2 dengan tarif pajak 10%. Dalam peraturan tersebut, disebutkan bahwa penghasilan dari transaksi atau pengalihan aset seperti tanah/bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan sewa tanah/bangunan termasuk dalam objek pajak.

Namun, sekarang peraturan tersebut telah disederhanakan. UU PDRD dicabut dengan adanya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (HKPD).

Dalam undang-undang ini dijelaskan bahwa kos-kosan tidak lagi dianggap sebagai hotel dan oleh karena itu tidak lagi menjadi objek pajak daerah. Selanjutnya, dengan dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, dijelaskan bahwa penghasilan dari kos-kosan bukanlah penghasilan dari persewaan tanah/bangunan, melainkan digolongkan sebagai penghasilan usaha.

Sebagai hasilnya, mekanisme perpajakan kos-kosan yang menggunakan PPh Final Pasal 4 Ayat 2 tidak lagi berlaku. Saat ini, pengenaan pajak pada bisnis kos-kosan menjadi lebih sederhana dan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018.

Undang-undang ini menjelaskan bahwa pajak penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh oleh wajib pajak yang memiliki peredaran bruto tertentu, yaitu tidak melebihi 4,8 miliar dalam satu tahun pajak, akan dikenakan Pajak Penghasilan yang bersifat final dengan tarif pajak sebesar 0,5%.

Selanjutnya, dalam Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP) dijelaskan bahwa ada batasan peredaran bruto yang mendapatkan insentif pajak bagi pelaku UMKM orang pribadi yang menggunakan PP No. 23, yaitu sebesar Rp 500 juta. Penghasilan yang diperoleh dari usaha mereka tidak dikenai pajak atau bebas dari pembayaran pajak.

Sebagai contoh mekanisme perhitungan pajak bisnis kos-kosan:

Pada tahun 2020, Ibu Melati memiliki 20 kamar kos-kosan yang terisi penuh dengan harga sewa per kamar sebesar Rp1.000.000. Jadi, penghasilan Ibu Melati adalah Rp20.000.000 per bulan atau Rp240.000.000 per tahun.

Karena penghasilan bisnis kos-kosan Ibu Melati dalam satu tahun tidak melebihi 4,8 miliar, maka dia dapat menggunakan tarif 0,5% (PP No. 23) dan mendapatkan insentif pajak sesuai dengan peraturan dalam UU HPP.

Sebagai hasilnya, PPh Final yang harus dibayar oleh Ibu Melati adalah Rp0, yang berarti dia tidak perlu membayar pajak atas penghasilan bisnis kos-kosannya. Ini karena penghasilannya tidak melebihi batasan peredaran bruto sebesar Rp500 juta dalam setahun sesuai dengan aturan yang ditetapkan dalam UU HPP.

Demikianlah penjelasan dan contoh perhitungan pajak untuk bisnis kos-kosan. Dengan perhitungan yang sederhana dan adanya insentif pajak yang tersedia, mari mematuhi kewajiban perpajakan jika Anda memiliki bisnis kos-kosan. Pajak adalah tanggung jawab kita.