Pajak pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah dan Tanah Oleh Real/Industrial Estat

Pajak pertambahan Nilai Atas Penyerahan

Rumah dan Tanah Oleh Real/Industrial Estat

1.Dasar Hukum

a.sebelum januari 2002                                                                                         

(1). Keputusan Presiden Nomor 18 Tahun 1986  Jo Keputusan Presiden Nomor 37 Tahun 1998;

(2). Keputusan Menteri Keuangan Nomor 832/KMK.00/1989 tanggal 27 Juli 1989;

(3). Keputusan Menteri Keuangan Nomor 29/KMK.04/1995 tanggal 9 Januari 1995;

(4). Keputusan Menteri Keuangan Nomor 252/KMK.04/1998 tanggal 29 April 1998

b.Sejak 1 Oktober 2001

Seiring dengan perubahan UU PPN 1984 dan Keinginan untuk melaksankan pasal 16B dengan                         konsisten dan konsukuen,maka peraturan pelaksanaan yang lama dinyatakan tidak berlaku oleh Keputusan Menteri Keuangan Nomor 524/KMK.03/2001 tanggal 1 Oktober 2001 tentang Batasan Rumah Sederhana,Rumah Susun Sederhana,Pondok Boro,Asrama Mahasiswa dan Pelajar Serta perumahan lainnya Yang Atas Penyerahannya dibebaskan dari pengenaan PPN..Keputusan Menteri Keuangan yang dicabut sejak 1 Oktober 2001 adalah Keputusan Menteri Keuangan Nomor 832/KMK,04/1989 Jo Nomor 29/KMK.04/1995 tentang Penetapan Rumah Murah yang PPNnya Ditanggung Pemerintah.

c. Sejak 1 Juni 2002

  Sejak 1 Juni 2002 mulai berlaku Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.03/2002      tanggal 21 Mei 2002 yang mengubah pasal 1 Keptusan Menteri Keuangan Nomor 524/KMK.03/2001 tersebut di atas

2.PETUNJUK PELAKSAAN

a.Sebelum 1 Oktober 2001

pentunjuk pelaksanaan dituangkan dalam beberapa Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak:

1. Nomor SE-55/PJ.3/1985 tanggal 20 Agustus 1985 (Seri PPN-60) dan surat Direktur Jenderal Pajak Nomor S-1376/PJ/1986 tanggal 16 Mei 1986
2. Nomor SE-26/PJ.3/1989 tanggal 1 Juni 1989
3. Nomor SE-16/PJ.51/1995 tanggal 20 April 1995 (SEI PPN 14-95)
4. Nomor SE39/PJ.51/1995 tanggal 14 Agustus 1995
5. Nomor SE-20/PJ.51/1997 tanggal 18 Agustus 1997
6. Nomor SE.09/PJ.531/1999 tanggal 25 Mei 1999

b.Sejak 1 Oktober 2001

Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-13/PJ.51/2002 tanggal 10 April 2002.

c. Sejak 1 Juni 2002

Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-26/PJ.51/ tanggal 31 Mei 2002

3.MEKANISME PENGENAAN PPN ATAS PENYERAHAN RUMAH MURAH

a.pengertian umum

  Bekenaan dengan penyerahan rumah murah,dalam keputusannya presiden Nomor 18 Tahun1996 Jo keputusan presiden Nomor 37 Tahun 1998 diatur beberapa hal sebagai berikut;

1. Dalam pasak 2 diatur bahwa atas penyerahan rumah murah,rumah sederhana pndok      boro,asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya yang batasannya di tetapkan oleh Menteri Negara Urusan Perumahan Rakyat.

2.Dalam Pasal 3 diatur bahwa

    a)  Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas penyerahan Jasa Kena Pajak dari

        kontraktor kepada perum PERUMNAS untuk pemborongan pembangunan rumah          

         tersebut dalam pasal 2 angka 2 ditanggung Pemerintah;

    

   

  b)    Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas penyerahan Jasa Kena pajak oleh   

         kontraktor dalam rangka pembangunan tempat-tempat yg semata untuk keperluan

        ibadah,ditanggung oleh pemerintah .Ketentuan ini mulai berlaku mulai tanggal 6

       Febuari 1995

         Perkembangan terakhir tentang PPN Ditanggung oleh pemerintah atas penyerahan rumah murah telah dituangkan dalam surat edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-20/PJ.51/1997 tanggal 18 Agustus 1997 yang secara garis besarnya adalah sebagai berikut.

 1.Yang dimakud dengan rumah murah sebagaimana dimaksud dalam Keptusan Presiden Nomor 18 Tahun 1986 Jo Keputusan Presiden Nomor 22 Tahun 1997 (baca:Jo Keputusan Presiden Nomor 37 Tahun1998)adalah:

1. Rumah tipe KPR 70  KE Bawah yang meliputi

1. Rumah Sederhana yaitu rumah tidak bersusun berlantai satu dengan luas lantai bangunantidak lebih dari 70m” dan luas tanah maksimum 200m”, dengan batasan Harga jualnya adalah sebagai berikut:

• Harga Jual bangunan rumah per-m tidak melebihi 75% dari harga rumah dinas klas C di daerah bersangkutan
• Harga Jual tanah per-m tidak melebihi perhitungan luas bangunan rumah dikalikan harga jual tertinggi bangunan rumah per-m dan dibagi dengan luas kavling
• Harga Jual rumah beserta tanah adalah 2 (dua) kali luas bangunan rumah dikalikan dengan harga jual tertinggi bangunan rumah per-m

1. Rumah susun sederhana yaitu rumah susun sederhana bersusun,berlantai 4 (empat) sampai dengan 8 (delapan) dengan luas bangunan maksimum 54m di atas kapling bersama yang luasnya bervariasi sesuai dengan tersediannya tanah,dengan batasan harga jual sebagai berikut:

•   Harga Jual bangunan rumah per-m tidak melebihi 75% dari harga per-m Gedung     

Pemerintah Bertingkat Klas C di kalikan factor pengali tingkat bangunan dan dikalikan luas bangunan rumah di daerah yang bersangkutan

• Harga jual rumah beserta tanah adalah 2,5 (dua setengah) kali luas bangunan rumah dikalikan dengan harga jual tertinggi bangunan rumah per-m

Pedoman harga per-m Rumah Dinas tipe C dan Gedung Pemerintah Bertingkat klas C di tetapkan oleh BAPPENAS dan Departemen ke uangan untuk setiap Tahun Anggaran

Faktor Pengali tingkat bangunan sesuai dengan Keputusan Direktur Jenderal Cipta  Karya Nomor 052/KPTS/CK/1984 tanggal 31 Maret 1984 ditentukan sebagai berikut;

• Bangunan 4 Lantai= 1,135
•  Bangunan 5 Lantai=1,162 X
•  Bangunan 6 Lantai=1,197X
•  Bangunan 7 Lantai=1,236 X       
• Bangunan 8 Lantai =1,265X

                                                                                                   

 “X” adalah satuann per-m tertinggi lantai dasar bangunan bertingkat gedung pemerintah

Berdasarkan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-09/PJ.53/1999 tanggal 25 Mei 1999,rumah type BTN-KPR 70 ke bawah yang penyerahannya melalui penjualan secara tunai atau melalui cicilan bertahap yang disediakan oleh pengembang,dapat digolongkan ke dalam rumah murah sehingga PPN yang terutang ditanggung oleh Pemerintah

(b) Termasuk ke dalam pengertian rumah murah selain rumah tipe BTN/KPR 70 ke bawah,adalah

(1  )Pondok Boro ( Pondok karyawan) yaitu bangunan sederhana berdasarkan fasilitas yang di    

    Peruntukkan penyedian penginapan dengan cara menyewa bagi para buruh/Karyawan tidak

    Tetap ,yang pemlikannya dan pengelolaannya dipegang dan dilaksanakan oleh koperasi

    Buruh /Karyawan.

(2) Asrama Mahasiswa,Yaitu bangunan sederhana berdasarkan fasilitas BTN/KPR baik yang

  Tidak bersusun yang diperuntukkan pemondokan Mahasiswa yang pemilik dan pengelolan

  Nya dipegang dan dilaksanakan oleh koperasi mahasiswa;

(3)Sarana dan bangunan untuk keperluan social,agama dan pendidikan yaitu sarana dan

  Bangunan yang dibuat dan didirikan dalam lingkungan rumah murah dan tidak dengan

  Tujuan komersial

(4)Rumah beserta workshop dalam rangka Transmigrasi Swakarna Industri

1. Pembangunan rumah murah dapat dilakukan oleh perum PRUMNAS atau pengembangan lainnya

1. Atas penyerahan Jasa kena pajak untuk pembangunan rumah murah yang dilakukan oleh pemborong,PPN yang terutang Ditanggung oleh Pemerintah

1. Apabila terdapat kelebihan tanah pada suatu rumah murah, sepanjang luas tanah seluruhnya tidak melebihi standar luas tanah rumah murah tipe KPR/BTN 70 ke bawah maka PPN atas kelebihan tanah tersebut teta DItanggung oleh pemerintah.Tetapi kalau kelebihan tanah tersebut di bayar tunai maka,PPN nya tidak Ditanggung oleh pemerintah.

    b. Mekanisme Pengenaan PPN   

      Apabila dikaitkan Keputusan Menteri Keuangan  Nomor 252/KMK.04/1998 tanggal 29 April 1998 tata cara pengenaan PPN yang Ditanggung  oleh  Pemerintah diatur sebagai berikut:

1. PKP yang menyerahkan BKP/JKP rumah murah yang PPN-nya Ditanggung oleh pemerintah wajib membuat Faktur Pajak paling sedikit 3 (tiga) yang dicap “PPN Ditanggung oleh pemerintah eks> Keputusan Presiden Nomor 37 Tahun 1998” Pada setiap lembar Faktur Pajak,dengan peruntukkan.

Lembar ke-1 : diserahkan kepada pembeli atau Penerima Jasa Pajak

Lembar ke-2 : disampaikan kepada KPP sebagai lampiran SPT Masa PPN

Lembar ke-3 : untuk Arsip PKP pemborong yang bersangkutan

1. PKP Penerima Jasa Kena Pajak atas pembangunan rumah murah melampirkan Faktur Pajak yang diterima dari PKP yang menyerahkan jasa Kena Pajak dalam SPT Masa PPN-nya

1. Pajak  Masukan atas perolehan BKP dan JKP yang PPN-nya Ditanggung oleh pemerintah,tidak dapat dikreditkan

1. KEPUTUSAN MENTERI KEUANGAN NOMOR 524/KMK.03/2001 TANGGAL 1 OKTOBER 2001 jo KEPUTUSAN MENTERI KEUANGAN NOMOR 248/KMK.03/2002 TANGGAL 21 MEI 2002

     Dalam pasal 1 Keptusan Menteri Keuangan Nomor 524/KMK.03/2001  tanggal 1 Okotober 2001 jo  Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.03/2002 tanggal 21 Mei 2002 yang  dimulai  berlaku pada  tanggal 1 Juni  2002 dirumuskan beberapa  pengertian rumah yang atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan PPN,sebagai berikut

1. Rumah  sederhana  dan  Rumah  Sangat  Sederhana  adalah  rumah  dengan  jenis/tipe T-21,T-27,T-36 yang perolehannya dibiayai melalui  fasilitas kredit pemilikan  bersubsidi maupun tidak bersubsidi dengan  harga  jual  tidak melebihi batasan  maksimum  harga  Rumah  Sederhana T-36 sesuai dengan  Keputusan  Menteri  permukiman Dan prasarana Wilayah Nomor 139/KPTS/M/2002.

1. Rumah Susun Sederhana adalah bangunan  gedung  bertingkat  yang  dibangun  dalam suatu lingkungan  yang dipergunakan sebagai tempat hunian dengan luas maksimum 21m (dua puluh satu meter persegi ) setiap unit hunian,dilengkapi  dengan KM/WC serta dapur dapat bersatu dengan unit hunian atau terpisah dengan penggunaan komunal dan diperuntukkan bagi golongan masyarakat  berpenghasilan rendah yang pembangunannya mengacu pada Permen UU Nomor 60/PRT/1992 tentang persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun.

1. Pondok Boro adalah bangunan sederhana yang dibangun dan dibiayai oleh perorangan atau Koperasi Buruh atau Koperasi Karyawan yang diperuntukkan bagi para buruh tidak tetap atau para pekerja sector informal berpenghasilan rendah dengan biaya sewa yang disepakati,dapat berupa bangunan gedung bertingkat atau tidak bertingkat.

1. Perumahan lainnya adalah Rumah Pekerja,yaitu tempat hunian yang dibangun dan dibiayai oleh suatu perusahaan,diperuntukkan bagi karyawannya sendiri dan bersifat tidak komersial,dapat berupa bangunan gedung bertingkat atau tidak bertingkat,yang persyaratan teknisnya memenuhi ketentuan tersebut dalam huruf a dan b.

Penyerahan Rumah Sederhana atau Rumah sangat Sederhana melalui penjualan tunai dan melalui cicilan bertahap yang disediakan oleh pengembang  ( bukan melalui fasilitas kredit pemilikan bersubsidi),PPN yang terutang tidak dibebaskan melainkan wajib dipungut oleh pengembang yang bersangkutan.

   Pasal 4 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 524/KMK.03/2001 ini menetapkan bahwa ketentuan pelaksanaannya akan diatur dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak.

  Dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-13/PJ.51/2002 tanggal 10 April 2002 ditegaskan bahwa pengenaan PPN selama masa peralihan sebagai berikut:

1. Berlaku ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 832/KMK.00/1989 sebagaimana tekah diubah dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 29/KMK.OO/1995 jo Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak NomorSE-20/PJ.51/1997 dan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-09/PJ.531/1999,dalam hal:

1. Akad kredit atas Kredit pemilikan Rumah Sederhana (KP-RS) dan Kredit pemilikan Rumah Sangat Sederhana (KP-RSS)dilakukan sebelum tanggal 1 Oktober 2001;atau
2. Penyerahan Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana melalui penjualan tunai atau penjualan cicilan bertahap yang disediakan  oleh pengembang atau pihak lain misalnya perusahaan tempat pemohon bekerja  yang dilakukan sebelum tanggal 1 Oktober 2001.

 

 

1. Berlaku ketentuan sebagaimana dimaksud dalam keputusan Menteri Keuangan Nomor 524/KMK.03/2001 dalam hal akad kredit atas kredit pemilikan Rumah Sederhana (KP-RS) dan Kredit pemilikan Rumah Sangat Sederhana (KP-RSS) dilakukan pada atau setelah tanggal 1 Oktober 2001

Untuk penyerahan yang dilakukan sejak 1 Juni 2002,dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-26/PJ.51/2002 tanggal 31 Mei 2002 ditegaskan sebagai berikut.

1. Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan PPN adalah Rumah Sederhana dan Rumah sangat Sederhana yang memenuhi kriteria sebagai berikut;

1). Rumah dengan jenis/tipe T-21,T-27,T-36

2). Dibiayai melalui kredit pemilikan Rumah bersubsidi atau tidak bersubsidi.

3). Harga jual tidak melebihi batasan maksimum harga Rumah Sederhana tipe 36 sesuai 

      Dengan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor    

      139/KPTS/M/2002

 

1. Pembangunan Rumah sederhana,Rumah Sangat Sederhana,Rumah Susun Sederhana,Pondok Boro,Asrama Mahasiswa dan pelajar serta Perumahan lainnya yang atas penyerahaannya dibebaskan dari pengenaan PPN,dapat dilakukan oleh Perum Perumnas atau developer lainnya, dan harus memenuhi persyaratan  teknis  sesuai  dengan  Keputusan Menteri  Permukiman  dan  Prasarana  Wilayah  Nomor 139/KPTS/M/2002 dan peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992.

 

1. Pembebasan PPN tidak berlaku dalam  hal rumah Sederhana dan Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana diserahkan melalui penjualan tunai atau melalui penjualan cicilan bertahap yang disediakan oleh pengembang atau pihak lain seperti misalnya perusahaan tempat pemohonan kerja. 

Surat Edaran ini menegaskan lebih lanjut bahwa berdasarkan Keptusan Direktur Jenderal Pajak  Nomor KEP-48/PJ/2001 tanggal  16 Januari 2001 tentang Tata Cara pemberian dan penata usahaan Pajak  Pertambahan  Nilai  Dibebaskan  atas  impor dan atau  penyerahan  Barang Kena Pajak Tertentu  sebagaimana telah diubah dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-104/PJ/2002 tanggal 28 Febuari 2002, untuk pembebasan PPN yang terutang atas penyerahan Rumah Sederhana,Rumah Sangat Sederhana,Rumah Susun Sederhana,Pondok  Boro,Asrama Mahasiswa dan pelajar serta perumahaan lainnya yang batasnya ditetapkan oleh Menteri Keuangan tidak perlu diterbitkan Surat keterangan  Bebas PPN(SKB PPN).

     Perusahaan (Pengembang) yang menyerahkan rumah yang dibebaskan dari PPN tersebut wajib membuat Faktur pajak dalam 3 (tiga) rangkap dan membubuhkan cap”PPN DIBEBASKAN SESUAI PP NOMOR 146 TAHUN 2000”Pada setiap lembar Faktur Pajak.

 

• Lembar ke-1 : untuk pembeli
• Lembar ke-2 : untuk kantor pelayanan Pajak dari PKP yang menyerahkan rumah sebagai  

                          Lampiran SPT Masa PPN

• Lembar ke-3 : arsip PKP  yang menyerahkan rumah.

Contoh cap PPN Dibebaskan tanpa SKB PPN

PPN DIBEBASKAN SESUAI PERATURAN PEMERINTAH                                                 NOMOR 146 TAHUN 2000

                                                                                                                                                

5. PENYERAHAN RUMAH/TANAH SIAP BANGUN                               

   Sebelum  1 Januari 1995,penghitungan PPN yang terutang atas penyerahan dan  tanah matang oleh perusahaan real estat dihitung tidak berdasarkan Harga jual yang sebenernya.Dalam penetapan Dasar pengenaan Pajak bagi perusahaan real estat ikut dipertimbangkan pula kewajiban yang harus dipenuhi untuk membangun sarana lingkungan seperti jalan lingkungan,tanaman,sanitas,dan sarana untuk kepentingan umum/social lainnya itu.