Bangun Rumah Harus Bayar Pajak? Cari Tahu Di Sini

Melakukan konstruksi rumah secara mandiri masuk dalam kategori Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). KMS mencakup pembangunan bangunan oleh individu atau entitas yang bukan dalam rangka usaha atau pekerjaan. Oleh karena itu, pembangunan rumah sendiri di bawah KMS tunduk pada pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN), berbeda dengan usaha konstruksi yang tidak dikenakan PPN KMS.

Ada kriteria tertentu yang harus dipenuhi agar PPN KMS dikenakan. Kriteria ini diatur oleh Pasal 2 ayat (4) dan meliputi:

1. Bangunan utama terbuat dari kayu, beton, batu bata, atau baja.
2. Bangunan tersebut digunakan untuk tempat tinggal atau usaha.
3. Luas total bangunan minimal 200 meter persegi.

Jika seorang Wajib Pajak membangun rumah, baik untuk keperluan pribadi, penyewaan, atau sebagai tempat kos dengan luas setidaknya 200 meter persegi, maka PPN KMS harus dibayarkan.

Selain itu, KMS yang dimaksud bisa dilakukan dalam satu jangka waktu tertentu atau secara bertahap selama tidak melebihi 2 tahun antara tahap-tahap pembangunannya. Jika lebih dari 2 tahun, maka dianggap sebagai bangunan terpisah asalkan memenuhi ketentuan.

Pemerintah telah mengatur tarif PPN KMS melalui peraturan PMK No.61/PMK.03/2022, yang mulai berlaku pada 1 April 2022. Tarif PPN KMS saat ini adalah 2,2%, sedikit lebih tinggi dari sebelumnya yang sebesar 2%. Perubahan ini berdasarkan aturan PMK No. 61/2022 yang mengambil 20% dari tarif PPN yang diatur dalam UU HPP (Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai), yakni 11%. Maka 20% dari 11% menghasilkan tarif PPN KMS sebesar 2,2%. Dasar Pengenaan Pajak (DPP) untuk PPN KMS meliputi semua biaya pembangunan hingga selesainya proyek, kecuali biaya perolehan tanah.

PPN KMS yang telah dibayar dapat dikreditkan, selama memenuhi persyaratan pengkreditan pajak masukan dan pengisian Surat Setoran Pajak (SSP). Wajib Pajak individu atau entitas yang melakukan KMS wajib melaporkan pembayaran PPN, tergantung apakah mereka adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) atau bukan PKP. Bagi PKP, mereka harus melaporkan pembayaran PPN melalui Surat Pemberitahuan Masa (SPM) PPN ke kantor pajak yang terdaftar. Sementara itu, bagi individu atau entitas yang bukan PKP, penyetoran PPN dianggap sebagai pelaporan pembayaran PPN.

Contoh perhitungan PPN KMS adalah sebagai berikut:

Contoh 1: Pada Desember 2022, Tuan Cahya membangun rumah sendiri untuk keperluan pribadi dengan luas total 150 meter persegi. Biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan adalah Rp 150.000.000 untuk bahan bangunan dan Rp 40.000.000 untuk upah pekerja. Kegiatan ini tidak dikenakan PPN KMS karena tidak memenuhi kriteria luas bangunan minimal 200 meter persegi.

Contoh 2: Pada September 2022, Tuan Arya membangun rumah sendiri dengan luas total 200 meter persegi untuk keperluan pribadi. Biaya yang dikeluarkan meliputi pembelian tanah sebesar Rp 250.000.000, pembelian bahan bangunan sebesar Rp 200.000.000, dan upah pekerja sebesar Rp 80.000.000. Kegiatan ini memenuhi kriteria PPN KMS. Untuk menghitung PPN KMS terutang, biaya perolehan tanah tidak dimasukkan dalam perhitungan DPP karena tidak termasuk dalam DPP PPN KMS.

PPN KMS Terutang = 2,2% × (Rp 200.000.000 + Rp 80.000.000) = 2,2% × Rp 280.000.000 = Rp 6.160.000

Jadi, Tuan Arya harus membayar PPN KMS sebesar Rp 6.160.000.